Cómo vender una casa de Infonavit (aunque todavía se deba)

La pregunta llega con un tono de duda, casi de disculpa: «es que la casa es de Infonavit… ¿sí se puede vender?». Se puede. Lo que cambia respecto a cualquier otra venta es un papel que hay que pedirle al instituto — y cuál papel depende de en qué caso esté el propietario. El asesor que lo identifica en la primera cita evita el problema clásico: llegar a la notaría y descubrir que falta un documento que tarda semanas.

Esta guía va por los tres casos, con lo que Infonavit pide en cada uno, cómo se liquida el crédito con el dinero de la venta, qué pasa cuando el comprador también paga con Infonavit, y las preguntas que conviene hacer antes de tomar la captación.

Primero: ¿en qué caso está tu cliente?

Todo lo demás depende de esta respuesta:

1. Ya terminó de pagar el crédito. Entonces la casa es suya sin deuda — pero casi seguro sigue con la hipoteca registrada, y hay que cancelarla.
2. Todavía debe. Se puede vender igual: el crédito se liquida con el dinero de la venta, en la misma operación.
3. Quiere vender para comprar otra con Infonavit. Existe un programa para eso (Cambiavit), y conviene saber que existe antes de que el cliente venda por su cuenta y después no le alcancen los puntos.

Caso 1 — Ya la liquidó: la carta de cancelación de hipoteca

Terminar de pagar no borra la hipoteca del Registro Público: queda inscrita hasta que se cancela con una escritura ante notario. Es el foco rojo más frecuente en casas de Infonavit — el mismo que en cualquier hipoteca pagada y no cancelada — y el que más operaciones detiene.

Lo que Infonavit pide, y lo que dice su propio portal:

• Entrar a Mi Cuenta Infonavit → Mi Crédito y comprobar en Saldos y movimientos que el crédito aparezca como «Liquidado».
• Ahí mismo generar la Carta de instrucción de cancelación de hipoteca. Es gratuita, se descarga en línea y también se puede pedir en un Centro de Servicio Infonavit.
• Esa carta se entrega al notario, que tramita la cancelación de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad. La escritura de cancelación tiene su costo notarial y registral, que varía por estado — la notaría lo cotiza.

Sin esa cancelación inscrita, la casa no se puede escriturar a un comprador. Por eso es lo primero que se revisa: si el propietario liquidó hace años y nunca canceló, ese trámite va antes de poner el letrero.

Caso 2 — Todavía la debe: la carta saldo y la liquidación en la venta

Se puede vender con el crédito vivo. La mecánica es la de cualquier venta con hipoteca: el comprador paga, una parte del dinero liquida lo que se debe a Infonavit, y el resto es del vendedor. Los pasos, en orden:

1. La carta saldo. Se le pide a Infonavit y dice cuánto se debe a la fecha, con todo incluido. Es gratuita, y es el primer papel de la operación: sin saber el saldo no se sabe cuánto le va a quedar al propietario.
2. El avalúo. La operación necesita que el precio cubra la deuda. Si el valor de la casa es menor que lo que se debe, el propietario tiene que aportar la diferencia — decírselo antes evita la venta que se cae en la notaría.
3. La notaría. Formaliza la compraventa y reparte el dinero: liquida el saldo a Infonavit y entrega el resto al vendedor.
4. La cancelación de la hipoteca, con la carta de instrucción que Infonavit emite una vez liquidado — el mismo documento del caso 1 — para que el comprador reciba la casa libre de gravamen.

Cuando el comprador paga con crédito Infonavit

Es el escenario más común en este segmento, y tiene dos particularidades que al vendedor hay que explicarle desde la oferta:

• Infonavit revisa la casa. Pide su propio avalúo y un dictamen técnico de que la vivienda está en condiciones de habitarse; solo financia uso habitacional; y pide los servicios al corriente. Una casa con problemas de documentos o de estructura no pasa, por buen precio que tenga.
• Infonavit paga después de la firma, no en la firma. El dinero llega por transferencia al vendedor una vez que se escritura, y tarda semanas, no días. El plazo exacto cambia y conviene confirmarlo con la notaría que lleve la operación — pero lo que no cambia es la regla práctica: el vendedor no debe comprometer ese dinero para la fecha de la firma.

Si además el vendedor todavía debe su propio crédito, las dos cosas se combinan: el crédito del comprador liquida el saldo del vendedor y el resto le llega a él, con la cancelación de su hipoteca y la nueva escritura a nombre del comprador en la misma operación.

Caso 3 — Vender para comprar otra: Cambiavit

Infonavit tiene un programa, Cambiavit, para quien compró con su crédito y quiere vender esa casa para comprar otra —típicamente más grande— con un crédito nuevo. El instituto publica su solicitud de inscripción y sus requisitos, que cambian con el tiempo; lo que le toca al asesor es preguntar si el cliente piensa volver a comprar con Infonavit antes de que venda, porque el orden de los trámites importa y las condiciones se confirman con el instituto para cada caso.

Los impuestos y los gastos, para que nadie se sorprenda

Una casa de Infonavit paga los mismos impuestos que cualquier otra al venderse: el ISR por la ganancia lo calcula y retiene el notario, con la posibilidad de la exención por casa habitación si el vendedor cumple los requisitos — la guía completa está aquí— y los gastos de escrituración se reparten como en cualquier operación. Llegar a la cita con el estimado del ISR hecho es lo que convierte el «¿y cuánto me va a quedar?» en un número:

Calculadora de ISRCuánto va a pagar de impuesto tu cliente al vender, con el desglose.

Las preguntas de la primera cita

Antes de firmar la captación de una casa de Infonavit:

1. ¿Ya la terminaste de pagar? Si sí: ¿ya cancelaste la hipoteca? (Casi nadie lo hizo.)
2. Si aún la debes, ¿ya tienes tu carta saldo? Y la cuenta de cuánto te queda después de liquidar.
3. ¿Piensas comprar otra con Infonavit? Entonces Cambiavit, y el orden importa.
4. ¿La casa está a tu nombre, exactamente como en tu identificación? Lo de siempre — y en Infonavit además: ¿el crédito era conyugal o con cotitular? Ambos firman.
5. ¿Los servicios están al corriente? Infonavit lo pide si el comprador usa su crédito.

Las respuestas de un renglón

• ¿Se puede vender una casa de Infonavit? Sí, con o sin deuda.
• Si ya la pagué, ¿qué necesito? La Carta de instrucción de cancelación de hipoteca (gratis, en Mi Cuenta Infonavit → Mi Crédito) y cancelar la hipoteca ante notario.
• Si aún la debo, ¿cómo? Carta saldo, avalúo, notario: el dinero de la venta liquida el crédito y el resto es tuyo. El precio tiene que cubrir la deuda.
• ¿Y si el comprador paga con Infonavit? Infonavit revisa la casa y paga por transferencia después de la firma, en semanas.
• ¿Puedo vender y comprar otra con Infonavit? Sí, con Cambiavit; pregunta antes de vender.
• ¿Pago impuestos? Los mismos que cualquier venta; la exención de casa habitación puede aplicar.