Tu comprador te lo va a decir con toda naturalidad: «voy con crédito». Y en esas tres palabras viene todo lo que decide si la operación se firma en dos meses o se cae en el camino: cuánto le prestan, cuánto va a pagar al mes, qué banco le conviene y qué papeles le van a pedir. El propietario, del otro lado, va a preguntarte si aceptar una oferta con crédito «no es arriesgado».
El asesor que contesta esas preguntas sin titubear cierra operaciones que otros dejan morir por desconocimiento. Esta guía es para eso: qué es un crédito hipotecario, cómo funciona paso a paso, qué significan las palabras que van a salir en el trámite y cómo ayudarle a tu cliente a comparar opciones sin convertirte en su banco.
Qué es un crédito hipotecario
Un crédito hipotecario es un préstamo de largo plazo para comprar un inmueble, en el que el propio inmueble queda como garantía. Eso es la hipoteca: no el préstamo, sino la garantía. Si el deudor deja de pagar, el banco puede cobrarse con la propiedad — y justo porque la garantía es tan sólida, es el crédito más barato al que una persona común puede aspirar: las tasas hipotecarias son bastante menores que las de un crédito personal o una tarjeta.
La mecánica de fondo cabe en un renglón: el banco pone la mayor parte del precio hoy, y el comprador la devuelve en mensualidades durante años — típicamente entre 5 y 20— con intereses. Tres números definen todo lo demás:
- El enganche: la parte del precio que el comprador pone de su bolsa. El banco nunca presta el cien por ciento del valor.
- El plazo: en cuántos años se paga. A más plazo, mensualidad más baja — pero más intereses pagados en total.
- La tasa de interés: lo que cobra el banco por prestar. En México la mayoría de los créditos hipotecarios bancarios se contrata a tasa fija, así que la mensualidad no se mueve durante toda la vida del crédito.
Cómo funciona, paso a paso
Cuando tu cliente dice «ya me lo autorizaron», casi nunca es cierto todavía. El crédito pasa por etapas, y saber en cuál va te dice qué tan en serio tomar su oferta:
- Precalificación o pre-aprobado. El banco revisa ingresos, historial en Buró y deudas, y dice cuánto podría prestarle. Es una estimación, no un compromiso — pero ya te sirve: un comprador pre-aprobado sabe su presupuesto real y no está paseando.
- Solicitud formal. Con la propiedad ya elegida, el comprador entrega sus papeles —identificación, comprobantes de ingresos, estados de cuenta— y el banco analiza el expediente completo.
- El avalúo bancario. El banco manda valuar la propiedad con una unidad de valuación autorizada, y presta sobre el valor del avalúo, no sobre el precio pactado. Qué es ese avalúo y quién lo paga está en la guía de avalúos.
- Autorización y firma. Con el avalúo y el expediente aprobados, el banco emite la carta de autorización y la operación pasa a la notaría: se firma la escritura de compraventa y, en el mismo acto, la de la hipoteca. Los costos de esa parte están en la guía de gastos de escrituración.
- La vida del crédito. El banco paga al vendedor, el comprador estrena casa y empieza a pagar mensualidades. Cada pago lleva una parte de intereses y una parte que sí baja la deuda.
Las palabras que van a salir en el trámite
Tu cliente va a leer el contrato una vez. Tú vas a acompañar estas operaciones toda tu carrera, así que conviene tener el vocabulario dominado:
- CAT (Costo Anual Total). El costo real del crédito expresado como porcentaje anual: junta la tasa de interés, las comisiones y los seguros obligatorios. Por eso dos créditos con la misma tasa pueden costar distinto — el CAT es el número honesto para comparar.
- Aforo. El porcentaje del valor del inmueble que el banco financia. El resto es el enganche del comprador.
- Enganche. La parte del precio que pone el comprador. Mientras más enganche, menos deuda, mejor tasa y mensualidad más ligera.
- Coacreditado. Una segunda persona —típicamente el cónyuge— que suma sus ingresos a la solicitud para alcanzar un monto mayor. Los dos quedan igualmente obligados.
- Obligado solidario. Alguien que responde por la deuda si el titular no paga, sin ser dueño del inmueble.
- Amortización. El calendario de pagos: cuánto de cada mensualidad se va a intereses y cuánto baja la deuda. Al principio domina el interés; con los años se invierte.
- Saldo insoluto. Lo que falta por pagar del préstamo en un momento dado. Sobre ese saldo se calculan los intereses de cada mes.
¿Crédito bancario o Infonavit?
Es de las preguntas que más te van a hacer, y la respuesta corta es: no son excluyentes, y cuál conviene depende de la situación laboral del comprador.
- El crédito Infonavit es para quien cotiza en el instituto como empleado formal. Se otorga por un sistema de puntos que junta edad, salario y tiempo cotizando, y usa el saldo de la subcuenta de vivienda. Su ventaja es el acceso: llega a perfiles que un banco no atiende.
- El crédito bancario exige comprobar ingresos y buen historial, y a cambio suele ofrecer montos mayores y condiciones que compiten entre bancos.
- Los esquemas mixtos (como Cofinavit) combinan los dos: el saldo de la subcuenta y los puntos del instituto, más el dinero del banco. Para propiedades que el crédito del instituto no alcanza solo, es la vía natural.
Para ti la lección práctica es una: pregunta desde la primera llamada si cotiza en el Infonavit y si ya sabe su precalificación. Esa respuesta decide qué propiedades enseñarle — y te ahorra el paseo de visitas que el crédito nunca iba a alcanzar.
Qué banco conviene (y por qué la respuesta cambia por cliente)
No hay «el mejor banco para crédito hipotecario». Hay el mejor banco para este cliente: cada institución pondera distinto los ingresos, el enganche disponible y el plazo, y la mensualidad resultante cambia entre bancos para el mismo monto. La única forma seria de contestarlo es comparar las condiciones de varios sobre el mismo caso — mismo valor, mismo enganche, mismo plazo.
Ese es exactamente el trabajo del simulador de Door: le pones el valor de la propiedad, el enganche y el plazo, y te devuelve la mensualidad estimada con las condiciones de 12 bancos, ordenadas de menor a mayor. En la cita, eso convierte «¿y como cuánto pagaría al mes?» en una respuesta con números — y a ti, en el asesor que la tuvo.
Simulador de créditoLa mensualidad de tu cliente con 12 bancos, de menor a mayor.
Dos advertencias para usarlo bien. La simulación es una estimación para orientar la búsqueda, no una oferta: la tasa final la fija el banco cuando analiza el expediente. Y el papel del asesor es comparar y acompañar, no recomendar un banco como si fueras su empleado — el crédito lo va a pagar tu cliente veinte años, la decisión es suya.
Las respuestas de un renglón, para traer a la cita
- ¿Qué es? Un préstamo de largo plazo para comprar un inmueble, con el propio inmueble como garantía.
- ¿Cómo funciona? Enganche del comprador, préstamo del banco, y mensualidades con interés durante el plazo pactado — casi siempre a tasa fija.
- ¿Cuánto prestan? Nunca el cien por ciento del valor: el aforo lo define cada banco, y el avalúo bancario pone el valor de referencia.
- ¿Con qué se comparan dos créditos? Con el CAT, no solo con la tasa.
- ¿Banco o Infonavit? Depende de si cotiza y de cuánto necesita; los esquemas mixtos combinan los dos.
- ¿Qué banco es mejor? El que dé la mejor mensualidad para ese caso — se compara simulando, no de oídas.
