Calcular el ISR de una venta

La Calculadora de ISR estima cuánto tendría que pagar el vendedor de ISR por la venta de un inmueble (el pago provisional del Artículo 126), con su desglose para enseñárselo a tu cliente y descargarlo en PDF. Es una sola pantalla y toma unos cinco minutos si tienes a la mano las fechas y los precios de compra y de venta.

Antes de empezar

• Door Lite o Door Pro. La calculadora no tiene límite de uso dentro de esos planes. En el plan gratis se ve el muro Viene con Door Lite antes de la primera pregunta.
• El precio y la fecha de compra (día, mes y año). Si es terreno y construcción, el desglose de cada uno si lo tienes.
• El precio y la fecha de venta. La calculadora admite ventas de 2023 a 2026.
• Las mejoras o renovaciones, si las hubo, con su importe y su fecha.
• Cuántas personas venden y si todas cumplen los requisitos de la exención de casa habitación.

Paso a paso

Para empezar: abre la calculadora

En Home, hasta abajo, en Calculadoras, toca Calculadora de ISR.

1. La propiedad

En ¿Qué tipo de propiedad es? elige:

• Terreno y construcción: una casa o un local, el terreno y lo que está construido encima.
• Sólo construcción: sólo si la escritura corresponde únicamente a construcción.
• Sólo terreno: un lote sin construir.

2. La compra

• Con Terreno y construcción, escribe el Precio de compra del terreno y el Precio de compra de la construcción.
• Escribe ¿A qué precio se compró la propiedad?: el total.
• Elige ¿En qué fecha se compró la propiedad?: día, mes y año.
• En ¿Se realizaron mejoras o renovaciones? elige Sí o No. Con Sí, escribe el valor y la fecha. No incluyas mantenimiento ni conservación.

3. La venta

Escribe ¿A qué precio se vendió la propiedad? y elige ¿En qué fecha se vendió la propiedad?. La fecha decide qué tarifa del Artículo 126 se aplica.

4. Otros gastos deducibles (opcional)

Si el vendedor pagó gastos deducibles con comprobante, toca Agregar gasto deducible y elige el Concepto (Gastos notariales, impuestos y derechos deducibles, Avalúo o Comisión o mediación), el Importe del gasto y la Fecha del gasto. Con Quitar gasto lo borras.

5. Confirma el alcance

Lee los supuestos de la calculadora: personas físicas residentes en México, venta fuera de actividad empresarial, terreno y construcción comprados en la misma fecha, y todos los vendedores con la misma participación y la misma situación. Si tu caso es así, elige Sí, confirmo.

6. Quién vende

• Número de enajenantes: cuántas personas venden. Se calcula por vendedor, con partes iguales.
• ¿Todos los vendedores cumplen los requisitos de exención? (no sale en Sólo terreno): todos acreditan ante notario que es su casa habitación y que no usaron esta exención en otra venta en los tres años anteriores, y el terreno no pasa de tres veces lo construido. Elige Sí o No.

Toca Calcular ISR.

Lo que pasa después

Sale Resultado del ISR:

• Pago provisional estimado (con varios vendedores, por enajenante, y el total de todos).
• Exento, si el ingreso queda cubierto por la exención (sujeto a acreditarla ante notario). Si se aplicó una parte, dice Ya trae aplicada la exención de casa habitación por….
• Cómo salió este número: el desglose completo, el mismo que lleva el PDF.

Toca Descargar el cálculo en PDF para mandárselo a tu cliente. Con Ajustar los datos regresas a la captura sin perder lo que escribiste.

Si algo no sale

• «Viene con Door Lite» → la calculadora es de Door Lite y Door Pro. Ver Los planes de Door.
• «No se ha cargado el INPC de [mes]. Intenta cuando el dato oficial esté disponible.» → la calculadora usa el INPC del mes anterior a la venta (y el del mes de compra). Si la venta es de este mes, necesita el del mes pasado, que el INEGI publica en la primera quincena del mes. Inténtalo en unos días.
• «La calculadora admite ventas de 2023 a 2026.» → la fecha de venta está fuera de esos años.
• «No contamos con índices anteriores a 1969.» → la compra es anterior a 1969; la calculadora no la cubre.
• «La venta no puede ser anterior a la compra.» → revisa las fechas.
• «Las mejoras deben estar entre la compra y la venta.» (o los gastos) → corrige la fecha.
• «Revisa los importes: usa punto decimal y hasta dos decimales.» → escribe los precios como 3,500,000 o 3500000.50.
• «Sin ganancia gravada con estos datos. El cero no significa exención.» → con lo capturado no hay ganancia que pague ISR; no quiere decir que esté exenta.

Preguntas frecuentes

¿La calculadora tiene límite de uso?

No. Con Door Lite o Door Pro calculas las veces que quieras.

¿Cómo saco el ISR de un departamento?

Igual que el de una casa: elige Terreno y construcción (un departamento suele incluir derechos sobre el terreno), y llena compra, venta y quién vende.

¿El resultado es lo que va a pagar mi cliente?

Es una estimación del pago provisional, no la cifra definitiva. La determinación final la hace el notario o un especialista fiscal con los documentos de la operación.

¿Por qué me pregunta la fecha exacta?

Con la fecha de compra se trae el costo a pesos de hoy (con el INPC de ese mes), y con la de venta se elige la tarifa que aplica.

¿Qué pasa si son varios vendedores?

Pon cuántos son en Número de enajenantes. El cálculo se hace por vendedor, con partes iguales, y el resultado dice lo que le toca a cada uno y el total.

¿Puedo calcular la venta de un terreno con exención?

La exención de casa habitación no aplica a Sólo terreno, por eso esa pregunta no sale.